深圳樓市真的要跌嗎?

　　今年以來(lái)深圳房?jī)r(jià)暴漲，但剛剛過(guò)了半年，卻有人說(shuō)，深圳要跌了，數(shù)據(jù)顯示，7月深圳新房成交均價(jià)56720元/平方米，環(huán)比下跌8.2%，創(chuàng)下2012年以來(lái)環(huán)比最高跌幅的紀(jì)錄。莫非房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)這么快就來(lái)了?

　　作者：齊俊杰(天下齊觀：TXqiguan)

　　今年以來(lái)深圳房?jī)r(jià)暴漲，但剛剛過(guò)了半年，卻有人說(shuō)，深圳要跌了，數(shù)據(jù)顯示，7月深圳新房成交均價(jià)56720元/平方米，環(huán)比下跌8.2%，創(chuàng)下2012年以來(lái)環(huán)比最高跌幅的紀(jì)錄。有人分析了，在政策面不變的情況下，下半年樓市的走勢(shì)更趨向于穩(wěn)中有漲的狀態(tài)，回到新政前強(qiáng)勢(shì)上漲的狀態(tài)已無(wú)太大可能性。其實(shí)吧，這事太簡(jiǎn)單了，根據(jù)數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)和量子物理吧啦吧啦的分析結(jié)果顯示，可能，大概也許就是上半年漲太多了，相當(dāng)于先調(diào)價(jià)50%，然后給你一個(gè)92折，你猜自己是賺了還是賠了，恩，這很明顯是一道送分題。

　　其實(shí)一直有一個(gè)誤區(qū)，就是這個(gè)新房成交均價(jià)，漲的時(shí)候不明顯，而跌的時(shí)候也容易誤導(dǎo)。以大城市為例，由于城市面積大，所以基本都是一圈一圈的往外蓋房。新房也是越蓋越遠(yuǎn)，這個(gè)月還在5環(huán)，下個(gè)月就出了6環(huán)，所以位置不固定，新房的均價(jià)也沒(méi)什么可比性。趕上兩個(gè)豪盤(pán)開(kāi)售，這個(gè)月就是成交均價(jià)大漲，下月趕上了郊區(qū)平民小戶(hù)型賣(mài)，你感覺(jué)就是暴跌了。所以完全不具備參考性。

　　雖然我一直看跌房?jī)r(jià)，特別是一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)泡沫非常巨大，嚴(yán)重脫離了居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，基本上是資金炒作和慣性思維捂盤(pán)惜售的結(jié)果，而老百姓房東們也不著急賣(mài)，都覺(jué)得早賣(mài)早虧，晚賣(mài)多賺。所以沒(méi)有人要賣(mài)房，盡管房地產(chǎn)供給充裕，但是由于都被多套房持有者劫走了，所以顯得市場(chǎng)供需仍然緊張，給最底層的需求者以錯(cuò)誤的信號(hào)。記得2011年的時(shí)候，有人通過(guò)用水量來(lái)調(diào)查，深圳空置率43%，而2012年的時(shí)候，有媒體做過(guò)調(diào)查，說(shuō)深圳龍崗區(qū)的某樓盤(pán)，投資需求至少一半以上，空置率更是達(dá)到8成，大部分人都混淆了投資需求和真實(shí)剛需，有人甚至覺(jué)得自己有錢(qián)沒(méi)渠道理財(cái)，所以就得買(mǎi)房，這也叫剛需。

　　其實(shí)，我們不妨問(wèn)問(wèn)，有多少人是必須買(mǎi)房子的，租房子就過(guò)不下去的，孩子上不了學(xué)算是一個(gè)剛需的理由，這是我們扭曲的教育制度所導(dǎo)致的，未來(lái)會(huì)逐漸解決，而且估計(jì)很快解決，學(xué)區(qū)房的概念不過(guò)也就10幾年時(shí)間，本意是好的，讓孩子就近入學(xué)生活幸福，但沒(méi)想到卻給房地產(chǎn)做了嫁衣，所以這個(gè)肯定要改，估計(jì)也就在這幾年就會(huì)逐漸淡化學(xué)區(qū)房的概念，房子跟學(xué)籍很可能也會(huì)徹底脫鉤。甚至戶(hù)口跟房子都有可能脫鉤。除此之外，還有剛需嗎?至于結(jié)不了婚，跟剛需沒(méi)半毛錢(qián)關(guān)系，那是你丈母娘看你不順眼，你要是有個(gè)比爾蓋茨那樣的爹，他才懶得管你到底有沒(méi)有房呢!

　　租賃和購(gòu)買(mǎi)都是金融行為，當(dāng)預(yù)期這個(gè)資產(chǎn)要貶值的時(shí)候，就會(huì)選擇租賃，如果預(yù)期這個(gè)資產(chǎn)會(huì)升值就會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)，比如機(jī)器設(shè)備是會(huì)貶值的，所以工廠會(huì)找租賃公司，用融資租賃的方式取得設(shè)備，然后折舊算付租金，再舉個(gè)例子，為什么成功男人都愿意養(yǎng)情婦而不愿意將漂亮女人娶進(jìn)門(mén)，這就是覺(jué)得女人的容顏是快速貶值的資產(chǎn)，養(yǎng)在外面不結(jié)婚，每月只需要付出一定的租金，而不至于套牢在手里。相反美女都愿意盡快嫁給大款，因?yàn)榇罂畹腻X(qián)是逐漸升值的，所以沒(méi)人愿意去用租賃的方法陪土豪玩，都希望趕緊把他套牢攥到手里。

　　那么問(wèn)題來(lái)了，房子呢?你覺(jué)得該漲就買(mǎi)，如果覺(jué)得差不多了，該跌了最好的辦法就是去租。回到深圳房?jī)r(jià)的問(wèn)題上，現(xiàn)在大家還都想著買(mǎi)，就說(shuō)明預(yù)期還是看漲的，大家也不愿意賣(mài)，所以市場(chǎng)供給仍然失衡，即使大家都買(mǎi)不起了，但賣(mài)的人也少，所以最大的可能就是有價(jià)無(wú)市。成交量急劇萎縮，然后就這樣走完最后的3-5年，直到持有房產(chǎn)0成本的現(xiàn)狀被打破。然后二手房東大量拋房，徹底改變供求狀況。最后帶動(dòng)新盤(pán)下跌。