武漢再拍“地王”：樓面地價破2萬貴過房價誰來買單

　　土地市場熱潮在武漢三鎮全面開花。

　　在28日上午舉行的武漢8宗土地拍賣中，位于漢陽濱江的攔江路地塊遭到19家房企瘋搶，經過210輪激烈喊價，該地塊最終被碧桂園[-1.04%]以25.31億元拿下，成交樓面地價達20017元/平方米，溢價率高達289%。

　　今年上半年，武漢共誕生11宗地王，進入7月后，武漢單價地王已被二度刷新，樓面地價也突破了2萬元大關。

　　放眼全國，今年1~6月份，全國50個主要城市誕生的“地王”多達219宗，地價貴過房價的狀況已較為普遍，開發商后續償債壓力如何舒解，擊鼓傳花的風險又將如何防范?

　　新地王：面粉比面包貴三成

　　據了解，攔江路地塊吸引了華潤、萬科、碧桂園、正榮、景瑞、華發、合景、中銳、廈門聯發、遠洋、中鐵十一局、湖北聯投、越秀、融信等19家房企參與競拍。這塊起拍價僅6.51億元的住宅、商服地塊在競拍開始幾輪就已直接破萬元，最終在碧桂園、廈門聯發、中銳地產三家房企的膠著混戰近一小時后，才于中午12時由碧桂園出價25.31億元拿下。

　　第一財經記者注意到，該地塊周邊有世貿錦繡長江、福星惠譽漢陽城等項目目前均已基本售罄，但均價僅15000元/平方米左右。

　　也就是說，由碧桂園創下的20017元/平方米樓面單價，已經比周邊的現時房價還要高出30%，可謂是“面粉比面包貴”。

　　資料顯示，攔江路地塊編號為P(2016)064號，位于漢陽區濱江大道與攔江路交叉口西南角，地塊面積31604平方米，最大建筑面積為126440平方米，其中居住建筑面積為75860平方米、商業建筑面積為25290平方米、商務建筑面積為25290平方米居住與商業、商務建筑的比例為6:2:2，其中商業、商務建筑臨濱江大道布局。

　　CBRE戰略顧問部董事王祎在接受本報記者采訪時表示，與此前當代節能刷新武漢地王時斬獲的純住宅地塊相比，新晉地王碧桂園囊獲的漢陽濱江地塊以接近一半的商辦開發比例顯示出更高的市場價值。

　　為何眾多地產大鱷對該地塊勢在必得?王祎分析稱，武漢二環內、一線濱臨長江的區位優勢使該地塊價值不言而喻。漢陽濱臨長江區域，已由最初世茂單打獨斗，到目前集聚包括復地、恒大等知名發展商抱團發展，區域的房地產市場已實現跨越。隨著后期長江港的重大規劃發展落地，區域未來的發展前景非常值得期待。

　　而另外一個背景也值得關注，根據2016年武漢市國有建設用地供應計劃，武漢今年住宅用地供應總量為15952畝，為近5年來的最低值。隨著樓市升溫，庫存周期降至9個月、日光盤頻現，武漢土地市場熱度開始蹭蹭上躥。進入2016年，幾乎每一宗熱門優質地塊、尤其是住宅用地，都遭到了眾多房企圍搶。

　　地王盛宴風險如何防范？

　　前7個月誕生15宗地王，武漢土地市場并非獨自狂歡。今年全國50個主要城市誕生的“地王”多達219宗，土地出讓金總額首次突破萬億元，達到10243億元，遠超去年同期的6973億元。

　　中原地產研究報告指出，地王誕生地由一線城市蔓延至二線城市，蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗，可見二線城市已成為2016年“地王”出現最多的區域。上半年，“地王”過半為國企央企斬獲，中國電建、葛洲壩[1.86%資金研報]、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國企背景的企業尤為突出。溢價率、樓面地價亦創下新高，219宗“地王”中溢價率超過100%的地塊有109宗，超過50%的地塊更多達167宗。

　　本報記者注意到，樓市“面粉”比“面包”還貴的現象在此輪地王盛宴中愈發凸顯。今年3月18日，招商地產[0.00%資金研報]拿下南京浦口區一宅地，樓面價22320元/平米追平區域房價;4月25日，保利地產[0.44%資金研報]54億元奪下廈門雙料“地王”，樓面價是區域房價的1.6倍;7月8日，鄭州萬科美景房地產開發有限責任公司拿下的地王，樓面價13411元/平米，也超過了該區域均價。

　　這意味著，地王樓盤若想盈利，需要未來兩年房價在目前基礎上繼續上漲100%甚至更多。

　　但中國社科院最新報告指出，房地產市場“空間錯配持續加劇，住房結構性過剩與結構性短缺并存”等問題值得關注。預計2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能會迎來一個短期調整期。

　　為防止高價地風險，站在“地王潮”風口浪尖的蘇州、南京先后祭出土拍“熔斷機制”，設置地價紅線，規定超過紅線競價無效。

　　也有業內觀點對地王能否解套呈樂觀態度。中國指數研究院華中分院市場研究總監李國政認為，時間是地王最好的伙伴。相對來說，地王上市周期要更長，平均在18個月以上，2年以上的屢見不鮮。以武漢為例，由于房價地價的持續上漲，絕大多數地王得以解套并實現盈利。

　　同時，通過調整產品策略，品質、配套、服務的全面提升，精裝修策略，豪宅化路線，打造高端商業商務，以提升溢價水平，覆蓋高成本。

　　此外，通過資產證券化、企業債、增發、股權并購合作等資本金融手段，整合優質資源，大幅降低資金成本和開發成本，提升效率和競爭力，從而降低成本和風險。