中報盤點?房企 | 上半年上市房企業績繼續分化，多家企業陷“增收不增利”怪圈

今年上半年，上市房企的業績表現如何?

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從目前已發布2023年上半年度業績報告的A股和港股上市房企看，頭部房企的規模效益依然突出，而多家中小房企則出現“增收不增利”的情況。同時，有房企歸母凈利潤同比扭虧甚至大增1700%，也有多家企業上半年由盈轉虧。

值得注意的是，上半年不少房企出現業績較大波動，主要因旗下項目較少，兼受個別項目或區域市場影響較大。而房屋銷售收入、成本的大幅增加，則成為這些房企歸母凈利潤下滑的主要原因。

中指研究院企業研究總監劉水8月31日在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，部分中小房企受益于期內房地產項目進入結轉期、投資收益增加、租賃收入有所好轉等因素影響期內實現收益增加。有些房企則面臨結轉項目較少、結轉毛利下降、各類成本費用增加等問題而導致收入減少，同時銷售預期不力加劇資產潛在減值壓力，資產處置也將影響當期損益。部分中小房企則面臨區域市場下行壓力、其他業務收入增長不利等問題。

多家房企“增收不增利”

從頭部房企上半年的營收來看，規模效益依然突出，除部分出險房企外，大多數頭部房企的營收和歸母凈利潤表現穩健。

如萬科A、碧桂園上半年營收均超2000億元，綠地控股、保利發展和中國恒大均超過千億元，中海地產、華潤置地、龍湖集團、融創中國、綠城中國和招商蛇口均超500億元。歸母凈利方面，保利發展以122.2億元居位，萬科以98.7億元排在第二，綠地控股、新城控股和招商蛇口均超過20億元。

不過，大多數中小房企在上半年的表現并不理想，多家企業出現“增收不增利”現象。

如首開股份，上半年實現營業收入同比增長173.12%至194.01億元，但由于成本大幅增加，歸屬于上市公司股東的凈利潤為-19.06億元，同比虧損14.24億元。原因為“與去年同期相比，期內房屋集中交付項目總規模較大，相應房屋銷售收入、成本均大幅增加”。

表示在項目銷售上，上半年首開股份除北京之外的部分城市去化不甚理想，如沈陽、大連、廈門等住宅項目，目前累計簽約銷售面積較低。

中華企業也出現收入增長但規模凈利潤虧損的情況，雖然其虧損較去年同期有所收窄，但上半年營收同比大增108.74%。其中一個原因是中華企業對旗下的鎮江回龍山莊、鎮江檀悅名居兩個項目合計計提減值準備0.68億元，這也相應減少公司報告期內歸母凈利潤約0.68億元。

港資房企路勁上半年也出現“增收不增利”現象，上半年實現收入同比增加26.22%至62.76億港元歸屬股東凈虧損達12.20億港元。“因房地產市場持續下行，交付物業的價格有所下降，導致期內毛利率下跌，毛利錄得6.94億港元。”

也有部分房企上半年營收凈利潤雙降。

如中洲控股，上半年實現營業收入36.46億元，同比下降22%；實現歸屬上市公司股東的凈利潤為-1969.97萬元，同比下滑107.62%。

再如深深房A，從上半年凈利潤變化情況來看，深深房A與去年同期相比由盈轉虧。“本報告期凈利潤主要來源于經常性業務，上年同期凈利潤主要來源于處置子公司產生的投資收益等非經常性損益。而營收下滑主要是房地產銷售收入下降所致。”

劉水指出，區域中小型房企應專注開發業務，提質增效。區域中小型房企應通過區域深耕、打造更加貼近客戶需求的產品，從而提升企業的專業化程度和品牌競爭力。對于立足一二線城市的區域性中小型房企，在都市圈范圍內深耕布局，應專注區域開發，通過更高的經營質量獲得管理紅利溢價，爭取更多的競爭優勢。

“對于三四線城市中小房企，隨著盲目擴張企業的退出，競爭將有望減少，這些房企應進一步深耕大本營地區，提升標準化建設程度的同時打造品牌價值，進而謀取更大的規模。”

“營利雙增”下仍有壓力

上半年也有多家房企財務指標表現優于去年同期。

如港龍中國地產，上半年實現收益74.39億元，同比增長36%；歸屬股東凈利潤1.90億元，同比增長6%%。

港龍中國地產的主要收益來自物業銷售，由于報告期內交付的物業增加，帶動已確認物業銷售額出現增長。同時，“上半年包括建筑成本、土地成本及資本化利息在內的金額約為60.89億元，去年同期約為43.38億元。而銷售及營銷開支和一般及行政開支合共約為4.11億元，同比減少約9%。”

再看上實發展，上半年實現營業收入34.49億元，同比增長149.58%；歸屬于上市公司股東的凈利潤3.97億元，同比增長529.45%，而去年同期為虧損9246.22萬元。無論是在營收還是規模凈利潤上都迎來大幅度增長，實現扭虧為盈。

上實發展表示，實現上述業績主要是公司抓住市場回暖時機，圍繞年度預算和重點工作，在夯實基礎工作的同時，推進重大項目實施。上實發展在手項目較少，上半年僅4個在建項目，上海一個樓盤的認購銷售額就占其整體簽約金額的98%。

上半年，雖然張江高科營業收入同比減少59.67%至5.41億元，不過歸母凈利潤卻同比增加1701.61%，達到3.92億元。但其“凈利潤的增長主要來自租賃業務收入、投資收益的增長，以及公允價值變動收益同比增加近2億元”。具體到房地產銷售上，張江高科收入也較同期出現大幅下降。

北辰實業上半年的歸母凈利實現同比扭虧，也仍要面對行業下行對業績的影響。上半年北辰實業的房地產開發板塊、會展（含酒店）及商業物業板塊均實現扭虧為盈，在房地產開發領域的發展仍面臨一定掣肘。

從儲備項目來看，報告期內北辰實業總土地儲備461.05萬平方米，同比下降14.47%；其中權益土地儲備同比下降14.55%。而且，上半年北辰實業無新增房地產儲備。同時，上半年北辰實業新開工面積23.64萬平方米，同比下降33.56%，這一下降意味著供應量的減弱，為未來地產板塊收入帶來了更多不確定性。

“2023年，整體房地產市場仍處于深度調整期，行業進入縮表出清、優勝劣汰階段，行業競爭格局也發生了明顯變化，企業分化現象逐漸加劇，一部分房企被淘汰，綜合實力較強的頭部央國企經營保持穩健，一些區域深耕型的國企及民營房企作為新勢力正在崛起。”劉水表示，未來行業在規模、布局、業態等方面均將形成深度分化。開發業務賽道彎道超車機會減少，頭部企業地位穩固，未來或將形成金字塔型行業格局。

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