中報解讀 | 南京高科上半年“增收不增利”，房地產合同銷售額增近2.8倍

繼今年一季度業績“增收不增利”之后，南京高科（SH600064，股市6.37元，市值110.22億元）上半年繼續面臨營收增長但凈利下滑的狀態。

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8月30日晚間，南京高科公布的2023年半年度報告顯示，報告期實現營收27.72億元，同比增長86.6%；歸母凈利潤11.58億元，同比下降17.58%；每股收益0.669元，加權平均凈資產收益率6.78%。

《每日經濟新聞》記者注意到，南京高科的主營業務房地產在上半年增長迅速，實現合同銷售面積25.09萬平方米，同比增加2100.88%；合同銷售金額17.4億元，同比增加278.08%。

來源：南京高科2023年中報

房地產合同銷售額增近2.8倍

南京高科以房地產開發、市政基礎建設及園區管理與服務為主要業務，占比分別為83.43%、10.61%、5.96%，其中房地產業務在2023年上半年增長迅速。

上半年，房地產業務實現合同銷售面積25.09萬平方米，同比增加2100.88%，其中商品房項目銷售面積2.83萬平方米、經濟適用房22.26萬平方米；實現合同銷售金額17.4億元（其中商品房銷售8.94億元、經濟適用房8.4億元），同比增加278.08%。

來源：南京高科2023年中報（百度股市通制圖）

報告期內，南京高科的房地產業務實現營業收入231,271.75萬元，同比增加141.30%；實現竣工面積21.26萬平方米，同比增加242.90%；新開工面積17.52萬平方米，同比增加100.69%。

中報顯示，期內南京高科整體營業收入的增加主要來自房地產開發銷售業務經濟適用房項目結轉的收入增加，相比較而言，營業成本大幅上升127.07%至24.62億元。對此，南京高科解釋為“房地產開發銷售業務結轉的低毛利率的經濟適用房收入增加導致相應的成本增加。”

值得一提的是，上半年南京高科經營性現金流減少了2.95億元，而去年同期僅減少169萬元。對于這一變動，南京高科稱，“公司房地產開發銷售業務結轉的低毛利率的經濟適用房收入增加導致相應的成本增加。”

來源：南京高科中報（百度股市通制圖）

房地產業務毛利率降至9.16%

從主營業務構成數據來看，南京高科深耕南京一地，經濟適用房項目收入與商品房收入相當。南京高科指出，本期結轉的低毛利率的經濟適用房項目占比增加，使得房地產業務毛利率減少20個百分點至9.16%。

盡管上半年南京高科的市政基礎設施城建和園區管理服務毛利率分別達到11.45%和38.84%，但這兩大業務板塊占比分別為10.61%和5.96%，高利潤業務無法有效提升整體利潤率。

來源：南京高科中報（百度股市通制圖）

從南京高科現有項目銷售情況來看，去化狀況并不算理想，兩個純住宅項目邁上品院、紫堯星院均位于南京市棲霞區，其中可售面積3.15萬平方米，目前累計銷售未能過半；一季度取證的紫堯星院，可售面積10.73萬平方米，截至6月30日，累計銷售僅0.43萬平方米。

財務方面，截至報告期末，南京高科資產負債率為51.52%；期末有息負債總額為80.7億元，占總資產的比例為21.5%。

作為資產質量優良的上市國企，南京高科發揮優勢，充分利用資本市場等拓寬融資渠道降低融資成本。截至報告披露日，南京高科以較低利率成功發行九期超短期融資券，30億元中期票據獲準注冊。報告期內整體平均融資成本約為3.08%，較去年同期下降0.17個百分點。

對于未來房地產業務發展風險，南京高科方面坦言，房地產業務受當前行業整體下行的影響，銷售去化和回款不及預期。市政業務優質儲備項目偏少，股權投資業務也需要持續投入。同時，新項目的獲取與運作也面臨著較大的市場競爭壓力和風險性、流動性相關的不確定因素。在公司現有人才結構、運作機制等條件的制約下，公司業務經營策略效果存在未達預期的風險。

“下半年將堅持深耕區域市場，積極研究城中村改造等領域政策，謀劃高質量業務拓展。房地產業務方面，密切關注并把握政策和市場走向，加快推進現有房地產項目銷售回款；加強資金管理，保持現金流穩定，通過發行多種融資工具籌措資金，拓寬企業融資渠道，持續改善負債結構，嚴格管控各項費用支出，提升企業運營質效。”南京高科方面表示。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG111439310261