中報解讀 | 碧桂園上半年有息負債降至2579億元，正多舉措解決階段性流動性壓力

8月30日晚間，碧桂園（HK02007，股價0.910港元，市值251.50億港元）披露的2023年中期業績報告顯示，上半年實現營業收入2263億元，同比增長39.38%；毛虧約為242.6億元，公司股東應占核心凈虧損約為453.5億元。

截至2023年6月30日，碧桂園有息負債較去年末下降4.9%至2579億元，凈借貸比率50.1%。權益合同銷售回款約1185億元，回款率達到92%。

(相關資料圖)

“面對眼前這份不滿意的答卷，本公司感到非常內疚。但自省的同時，本公司還是要堅定地向前看，扛起企業的社會責任擔當。”

碧桂園在業績報告中表示，2021年以來，房地產行業外部環境發生了巨大變化，雖然公司對本輪調整周期有所預判，但本次市場下行的深度和持續度依舊超出預期。“本公司未能及早做出更有力度的應對措施，未能洞見房地產市場供求關系已發生重大變化，對三四線及更低線城市投資比例過大、負債率壓降速度不夠等潛在風險的認識不夠深刻、化解行動不夠及時有力等都致使本公司面臨著自成立以來的最大困難。”

來源：碧桂園中報（百度股市通制圖）

虧損系計提減值等多因素

上半年，碧桂園同比由盈轉虧，一方面是受房地產市場銷售量及銷售價格于本年第二季開始持續下行的影響，對在建物業及持作銷售的已落成物業計提減值凈額約403億元，導致毛虧約243億元；另一方面，受宏觀經濟環境、行業環境及對手方負面財務狀況等多重不利因素疊加影響計提金融資產及合同資產減值損失凈額約66億元，因外匯波動帶來凈匯兌損失約30億元。

在當期銷售上，碧桂園實現權益合同銷售額約1288億元，權益合同銷售面積約1646萬平方米；累計完成28個省份214個城市超4000棟房屋的交付，交付總量近27.8萬套。

此外，2023年全年，碧桂園預計總交付量將高達70萬套。同期，碧桂園已簽約或已摘牌的內地項目總數為3103個，已獲取權益可售資源共計約7802億元。

目前，碧桂園凈資產仍充足。截至2023年6月30日，碧桂園總資產約1.62萬億元，凈資產約2544億元，經營活動產生的現金流量凈額繼續保持正向。

報告期內，碧桂園在手的總現金余額（現金及現金等價物與受限制現金之和）約1305.69億元（2022年12月31日約為1475.5億元），其中，非受限現金是1011.15億元，受限制現金約295億元。受限制現金主要包括預售物業建設和工人工資等未被解除限制的保證金及因訴訟而被凍結的資金。

獨立核數師對碧桂園這份未經審計中報出具了強調事項一段，但并無保留意見。主要系當期碧桂園的虧損、負債、現金、預售業績下滑、債券談判等情況，如果碧桂園未來的財務狀況持續惡化，或將無法滿足若干借款的財務契約條款，導致該等借款的違約及若干其他借款的交叉違約。該等事項及附注2中所述的其他事件及情況顯示存在重大不確定性，其可能會對碧桂園持續經營的能力構成重大疑慮。獨立核數師的結論未有就此事項作出修訂。

努力盤活業績較差資產

碧桂園在業績報告中提到，公司正面臨階段性流動性壓力。鑒于當前流動性狀況，公司采取多項計劃和措施，以緩解流動性壓力和改善財務狀況。

截至目前，碧桂園已就將于2023年6月30日后12個月內到期的若干境內公司債券與債券持有人展開談判，以征求其同意將這些公司債券的到期日延長。在7月，碧桂園已成功將其總額約61.37億元的自2023年6月30日后12個月內到期的銀團貸款進行再融資，新貸款期為30個月。

上半年，碧桂園持有未動用的非承諾國內融資授信額度約為2788億元，“本集團一直與相關銀行和金融機構就將于一年內到期的現有銀行和其他借款的續期和延期進行商討。”

碧桂園董事認為，鑒于公司與相關銀行及金融機構的長期關系，以及公司的資產可用作借款抵押品，將能夠在需要時根據現行規則及法規，以公司可接受的成本從這些未動用的融資授信額度中提取借款，并續期或延長現有借款。

同時，碧桂園也提到將努力盤活業績較差的資產，包括酒店、辦公樓及商鋪，并在需要時考慮處置其在物業開發項目的投資，以產生更多的現金流入。

8月25日，碧桂園宣布退出廣州亞運城項目，相關股份以總代價約12.915億出售給中海，出售事項所得款項目前主要擬用于保交樓等項目建設開支。

另外，碧桂園也表示，將嚴格控制無效產能，減少各項非核心及非必要的營運支出；繼續加強成本控制，對剛性成本以外的其他費用實行歸零原則；進一步精簡組織架構；并采取進一步措施降低銷售和營銷成本及管理費用。

于2023年6月30日，碧桂園共雇用約58,140名全職雇員，較去年底的69,932名減少約11792名。

碧桂園方面表示，公司董事已經審閱了自2023年6月30日起不少于12個月期間的現金流預測，考慮到集團經營業績、成本控制措施以及上述計劃及措施的合理可能變化下集團營運將產生的預期現金流入，碧桂園集團將能夠履行其自2023年6月30日起十二個月內到期的財務義務。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG111389404731