中報解讀 | 新城悅服務上半年核心業務延續較強增長，美元債影響持續弱化

“公司所選擇的發展路線正在起到作用，公司未來是值得期待的。”

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8月25日晚間，新城悅服務（HK01755，股價4.710港元，市值41.04億港元）發布的2023年中期業績顯示，上半年實現營業收入26.81億元，同比增長8.7%；利潤為約3.34億元，同比增長約29.4%；公司擁有人應占期內利潤為約2.94億元，同比增長約30.1%。

值得一提的是，上半年新城悅服務的非住宅拓展效果顯著，合約面積中來自第三方的面積占比為約48.3%。新城悅服務管理層表示，盡管2023年上半年，房地產行業的不景氣繼續影響公司的部分業務，但整體業績的增長說明公司已逐步擺脫對房地產行業的依賴。

來源：新城悅服務2023年中報

核心業務延續較強增長

上半年，新城悅服務的物業管理和社區增值服務兩大核心業務，依然展現出了強大活力，延續了較強的增長之勢。“新城悅服務正逐步成為一家綜合性后勤服務企業，我們的物業服務不僅僅服務于住宅物業，也將服務延伸至各類生產、學習和工作的場景。”

截至2023年6月30日，新城悅服務的物業管理服務、社區增值服務、智慧園區服務和開發商增值服務收入分別約為16.91億元、7.08億元、1.20億元、1.59億元，四項業務占收入的比例分別約63.07%、26.41%、4.47%和5.93%。

其中，物業管理服務和社區增值服務營收合計占總收入的比重為89.48%，毛利占比91.8%，較去年同期進一步增長7.68個和5.7個百分點。

四大主營業務中，物業管理服務的收入增長最快，同比漲幅21.7%。這主要源于新城悅服務在管規模的擴大，上半年新城悅服務在管面積突破2億平方米，達到約2.09億平方米，同比增長5.2%，其中來自第三方的面積占比為約51.6%。

來源：新城悅服務財報

值得注意的是，一年前新城悅服務管理層就曾透露，公司早已開始了對增量的拓展，通過收并購方式對非居業態進行了布局。截至今年6月底，公司非住宅業態自在管面積5148萬平方米，占比24.7%，較去年同期增加0.3個百分點。

而在合約面積上，報告期內新城悅服務合約面積3.22億平方米，非住宅物業合約面積約6110平方米，占比18.9%，同比增長8.1%，較去年同期凈增長面積455.8萬平方米。

此外，社區增值服務同比增長約13.4%至約7.08億元。其中，被管理層曾寄予希望的團餐服務同比增速最快，達55.3%。報告期內公司成功中標了上海機場(集團)有限公司、天津 西青區中醫醫院、常州市第二人民醫院等重要團餐項目，整體實現營收2.22億元。

新城悅服務董事長兼首席執行官戚小明此前曾透露，“團餐業務在手合約到2023年收入規模已突破5億元，未來3年我們提出8億-10億元/年的目標。”據此來看，年內團餐業務實現5億元的收入或將成為可能。而大后勤相關的增值服務收入也持續增長，收入占比社區增值服務的約49.8%。

值得注意的是，中報顯示，上半年新城悅為大后勤相關業務快速發展進行了人才儲備，致公司行政費用增加，具體到當年的雇員福利費用增加了約1.86億元。

美元債影響持續弱化

中報顯示，上半年新城悅服務實現營業收入26.81億元，同比增長8.7%；毛利約7.17億元，毛利率同比下降2.2個百分點至約26.8%；公司擁有人應占利潤為約人民幣2.94億元，同比增長約30.1%;凈利潤率約12.4%，較2022年同期上升1.9個百分點。

歸母凈利潤增速高于收入主要因上市美元債公允價值損失減少、導致其他收益同比增長1.2億元。

來源：新城悅服務2023年中報

受房地產行業整體形勢影響，新城悅服務自2022年開始就對公司所持有的美元債賬面價值進行了減損。

2022年上半年，新城悅服務總共計提了2329萬美元，約合人民幣1.5億元的美元債減值損失：2022年下半年又再計提了約2200萬元減值損失。全年僅美元債就進行了1.72億元的減值損失。

今年上半年，新城悅服務再次對美元債計提預期信用減值損失約170.6萬元。與此同時，報告期內，公司貿易應收款項減值撥備約1.86億元，同比增加約5000萬元。

此外，報告期內新城悅服務持有美元、人民幣、港元等現金結余約20.15億元，這與年初管理層確定的“將流動資產比率控制在1.5倍以上”相符合。不過，其中2356萬為美元，占比1.16%；約1.52億為港元，占比7.5%。

對此，新城悅服務報告中表示，“公司因持有若干現金結余而面臨美元及港幣兌人民幣的風險敞口產生的外匯風險，公司會密切關注匯率的波動，謹慎考慮是否于適當時候進行貨幣掉期安排，以對沖相應的風險。”

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封面圖片來源：視覺中國-VCG211193117610