中報解讀 | 保利物業(yè)上半年外拓新增合同金額翻倍，增值服務(wù)“增利不增收”

8月22日，保利物業(yè)（HK06049，股價37.900港元，市值209.71億港元）發(fā)布的2023年半年業(yè)績公告顯示，上半年實(shí)現(xiàn)營收71.4億元（人民幣，下同），同比提升10.7%；毛利15.1億元，同比上升15.8%；歸母凈利潤7.6億元，同比上升21.5%。

(資料圖片)

值得注意的是，2023年物業(yè)行業(yè)正處于由“規(guī)模發(fā)展”，逐漸進(jìn)化到“高質(zhì)量發(fā)展”的變化中，根據(jù)已公布的半年報業(yè)績，物企營收增速趨緩，盈利能力普遍出現(xiàn)明顯下滑，分化加劇。

整體來看，保利物業(yè)上半年在主營業(yè)務(wù)上各項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)均表現(xiàn)不錯，營收、利潤表現(xiàn)略強(qiáng)于同步發(fā)財報的中海物業(yè)，不過在非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)上，出現(xiàn)“增利不增收”的情況。

來源：保利物業(yè)2023年中報

外拓新增合同金額翻倍

在大物業(yè)戰(zhàn)略的牽引下，上半年保利物業(yè)合同管理面積增至8.42億平方米（去年同期為7.32億平方米），在管面積約6.51億平方米（去年同期為5.23億平方米）。整體而言，保利物業(yè)已經(jīng)構(gòu)建起涵蓋全國28個省、直轄市和自治區(qū)的209個城市，合同項(xiàng)目達(dá)2830個，在管項(xiàng)目數(shù)增至2230個。

管理面積的大幅增長，一方面得益于母公司保利發(fā)展持續(xù)增長的輸送，另一方面保利物業(yè)在外拓市場也開足馬力。

上半年，來自保利系統(tǒng)內(nèi)新增在管項(xiàng)目數(shù)達(dá)76個，較去年同期提高65%。同時，保利物業(yè)新簽約第三方項(xiàng)目單年合同金額12.9億元，同比提升111%。在拓展項(xiàng)目體量方面，僅上半年新簽約千萬元級以上項(xiàng)目金額就達(dá)6.1億元，追平2022上半年總簽約合同金額，項(xiàng)目數(shù)量達(dá)33個，同比提升175%，一二線城市新簽約單年金額占比較同期提升8.4個百分點(diǎn)，占比達(dá)72.5%。

來源：保利物業(yè)2023年中報

整體來看，于2023年6月30日，保利物業(yè)來自第三方項(xiàng)目的在管面積達(dá)到約412.0百萬平方米，較2022年底的在管面積增長約59.0百萬平方米，占總在管面積約63.3%；來自第三方的物業(yè)管理服務(wù)收入約為19.686億元，較2022年同期大幅增長約32.4%，占物業(yè)管理服務(wù)總收入約40.9%，同比提高約3.3個百分點(diǎn)。

從物業(yè)類型收入看，上半年保利物業(yè)源自住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)收入約為28.36億元，較2022年同期增長約17.4%，占整體營收比例為58.9%。而非住宅物業(yè)營收占比為41.1%，其中源自商業(yè)及寫字樓的物業(yè)管理服務(wù)收入約為7.579億元，較2022年同期增長約25.4%；源自公共及其他物業(yè)的收入約為12.243億元，較2022年同期增長約30.9%，占物業(yè)管理服務(wù)總收入的比重約25.4%。

增值服務(wù)“增利不增收”

上半年，保利物業(yè)的利潤增速跑贏收入增速，整體毛利率21.2%，同比提升1個百分點(diǎn)；凈利率達(dá)到10.9%，同比提升1個百分點(diǎn)。

在主要營收板塊中，物業(yè)管理服務(wù)收入同比增加約21.8%至48.18億元，而非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)，收入均同比錄得下跌。其中，非業(yè)主增值服務(wù)收入為10.5億元，同比下跌3.8%；社區(qū)增值服務(wù)收入為12.72億元，同比下滑9.3%。

保利物業(yè)在中報解釋稱，非業(yè)主增值服務(wù)收入下降主要是因?yàn)槠涮峁┌笀鰠f(xié)銷服務(wù)的項(xiàng)目數(shù)量下降；社區(qū)增值服務(wù)收入下降則主要由于社區(qū)零售、家政服務(wù)等到家業(yè)務(wù)的部分消費(fèi)需求及產(chǎn)品服務(wù)變化。

來源：保利物業(yè)2023年中報

不過，增長服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率都有所提升。保利物業(yè)社區(qū)增值服務(wù)利潤同比增長8.5%，毛利率同比增長6.2%；非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率19.58%，較2022年同期上升約0.95個百分點(diǎn)。

對于保利物業(yè)這份中報，引發(fā)投資者的一個關(guān)注點(diǎn)是其與保利發(fā)展的一項(xiàng)關(guān)聯(lián)交易。上半年，保利物業(yè)根據(jù)《車位租售業(yè)務(wù)代理服務(wù)框架協(xié)議》開展車位代理業(yè)務(wù)，向保利發(fā)展支付30億元的按金。由此，保利物業(yè)預(yù)付款項(xiàng)、按金及其他應(yīng)收款項(xiàng)較2022年底的8.73億元增加約30億元，根據(jù)合同約定保證金將于2023年12月收回。

對于未來發(fā)展，保利物業(yè)表示，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動調(diào)整中，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)作為基礎(chǔ)性、民生型服務(wù)業(yè)，在社區(qū)保障、商業(yè)服務(wù)、公共治理等領(lǐng)域積極作為，呈現(xiàn)出較好的發(fā)展韌性和穩(wěn)定性。伴隨一系列經(jīng)濟(jì)支持政策的落地，行業(yè)也有望在舊城改造、城市服務(wù)、社區(qū)生活等領(lǐng)域迎來新的發(fā)展機(jī)遇。

“公司將堅定推進(jìn)‘大物業(yè)’戰(zhàn)略，在現(xiàn)有規(guī)模優(yōu)勢、多元業(yè)態(tài)經(jīng)驗(yàn)、差異化產(chǎn)品能力的基礎(chǔ)上，依托全國性業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)布局，進(jìn)一步提升項(xiàng)目拓展密度，打造核心項(xiàng)目集群。”

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