中報(bào)解讀 | 融創(chuàng)服務(wù)上半年“減收增利”，預(yù)計(jì)全年在管面積將提升15%-20%

8月21日，融創(chuàng)服務(wù)（HK01516，股價(jià)2.190港元，市值66.94億港元）發(fā)布2023年中期業(yè)績(jī)。

中報(bào)顯示，上半年融創(chuàng)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約為33.96億元（人民幣，下同），同比下降約15%；毛利約為8.48億元，同比下降約25%；毛利率25%，同比下降約3.2個(gè)百分點(diǎn)；公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)約為3.4億元，而在2022年同期該項(xiàng)指標(biāo)約為-7.51億元；負(fù)債總額約47.96億元，與2022年同期基本持平。

(資料圖)

值得注意的是，報(bào)告期內(nèi)融創(chuàng)服務(wù)關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收賬款原值較2022年末減少約1.3億元，關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收賬款減值較2022年末撥回約0.6億元。

在8月22日舉行的面向投資者的業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)服務(wù)管理層表示，“融創(chuàng)服務(wù)不太會(huì)出現(xiàn)因關(guān)聯(lián)方融創(chuàng)中國(guó)大額計(jì)提減值的情況。”

來(lái)源：融創(chuàng)服務(wù)2023年中報(bào)

歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)扭虧

規(guī)模依然是物業(yè)行業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。

截至2023年6月30日，融創(chuàng)服務(wù)合約建筑面積約為3.96億平方米，在管建筑面積約為2.63億平方米，其中住宅業(yè)態(tài)占比82%，非住宅業(yè)態(tài)占比18%。

上半年，融創(chuàng)服務(wù)的毛利約為8.48億元，同比下降約25%；公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)約為3.4億元，而在2022年同期，該項(xiàng)指標(biāo)為為虧損約7.51億元；負(fù)債總額約47.96億元，與2022年同期基本持平。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)服務(wù)管理層表示，從今年上半年開始，公司市場(chǎng)拓展聚焦在45個(gè)一二線高能級(jí)城市，且45個(gè)核心城市的在管建筑面積占總在管建筑面積的約80%。“未來(lái)會(huì)繼續(xù)聚焦45個(gè)核心城市，不會(huì)因?yàn)閿?shù)字或者量的多少而放松拿項(xiàng)目的原則。”

對(duì)此，融創(chuàng)服務(wù)也提出了公司今年的目標(biāo)，“基于目前的地產(chǎn)交付和外拓，預(yù)計(jì)融創(chuàng)服務(wù)在管面積到2023年年底會(huì)比2022年年末有15%-20%的提升，相應(yīng)的收入規(guī)模也會(huì)有15%-20%的提升幅度。”

來(lái)源：融創(chuàng)服務(wù)2023年中報(bào)

不過(guò)，對(duì)于是否繼續(xù)承接關(guān)聯(lián)方融創(chuàng)中國(guó)項(xiàng)目，融創(chuàng)服務(wù)首席財(cái)務(wù)官楊曼表示，“底線是現(xiàn)金能不能回收，費(fèi)用必須要覆蓋成本。”

從收益部分來(lái)看，融創(chuàng)服務(wù)今年上半年收益存在一定減速，整體收益較去年同期下降14.9%，減少的主要原因在于由于地產(chǎn)行業(yè)未有明顯改善，公司出于市場(chǎng)化原則對(duì)非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)持續(xù)調(diào)整、減少。

中報(bào)顯示，今年上半年融創(chuàng)服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)收入約2.03億元，同比下降了76.9%；同樣下滑幅度超過(guò)70%的還有商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)收入，上半年收入僅約0.22億元，而去年同期為1.09億元。

需要注意的是，物業(yè)管理服務(wù)占據(jù)了融創(chuàng)服務(wù)營(yíng)收的絕大部分。中報(bào)顯示，上半年融創(chuàng)服務(wù)收入約為33.96億元，同比下降約15%。其中物業(yè)管理服務(wù)收入約29.24億元，占總收入的86.1%，較去年同期提升了18.4個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，融創(chuàng)服務(wù)解釋稱，主要是由于公司業(yè)務(wù)的擴(kuò)張導(dǎo)致在管建筑面積增加。

但在毛利率方面，融創(chuàng)服務(wù)上半年的毛利率為25%，較2022年同期的28.2%下降約3.2個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)毛利率同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)至24.8%，非業(yè)主增值服務(wù)下降10.6個(gè)百分點(diǎn)至15.7%，社區(qū)生活服務(wù)下降3.1個(gè)百分點(diǎn)至35.2%，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)下降幅度最大，同比下降60.4個(gè)百分點(diǎn)至14.3%。

“商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的毛利率大幅下降乃由于本集團(tuán)出于謹(jǐn)慎性考量，對(duì)部分回款率偏低的關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)調(diào)整了收入確認(rèn)節(jié)奏，導(dǎo)致大量收入未于期內(nèi)確認(rèn)。”在報(bào)告中，融創(chuàng)服務(wù)如是解釋，剔除此部分影響，期內(nèi)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的毛利率較去年同期提升了7.1個(gè)百分點(diǎn)。

關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款減少

事實(shí)上，對(duì)于物業(yè)行業(yè)而言，近兩年受關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)下行影響，物企應(yīng)收帳款相應(yīng)有所增加。

不過(guò)，今年上半年融創(chuàng)在此項(xiàng)指標(biāo)上卻有所減少。中報(bào)顯示，融創(chuàng)服務(wù)的非關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)收入約為32.04億元，較2022年同期增長(zhǎng)約13%；關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)總額較2022年12月31日減少約1.31億元；關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提的減值撥備較2022年底撥回約0.56 億元。

關(guān)于公司的應(yīng)收帳款的恢復(fù)，楊曼表示，主要得力于公司對(duì)關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)的持續(xù)整理。同時(shí)，她還表示，每個(gè)月公司會(huì)梳理所有項(xiàng)目的所有關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收款余額變化情況，如果發(fā)現(xiàn)異常變動(dòng)，公司會(huì)及時(shí)進(jìn)行終止止損。“融創(chuàng)服務(wù)不太會(huì)出現(xiàn)因關(guān)聯(lián)方融創(chuàng)中國(guó)大額計(jì)提減值的情況。”

來(lái)源：融創(chuàng)服務(wù)2023年中報(bào)

可用資金方面，融創(chuàng)服務(wù)的可用資金總額約為42.15億元，較2022年12月31日的約47.1億元減少約4.95億元，主要原因在于截至2023年6月30日支付年度股息等現(xiàn)金凈流出；報(bào)告期內(nèi)融創(chuàng)服務(wù)的凈資產(chǎn)為77.2億元。

“預(yù)計(jì)2023年公司全年收入規(guī)模微增，毛利率與2022年持穩(wěn)；管理效能一直在持續(xù)提升。預(yù)計(jì)2023年管理效能、管理費(fèi)率要比2022年下降1-2個(gè)點(diǎn)。”楊曼指出，今年上半年的現(xiàn)金流有了好轉(zhuǎn)，“全年來(lái)看，隨著收繳率在年底逐漸向上拉動(dòng)，相信到時(shí)公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流要比今年中期、去年同期好更多，能夠覆蓋大部分的凈利潤(rùn)。”

對(duì)于下半年，融創(chuàng)服務(wù)在半年報(bào)中表示，公司堅(jiān)持安全為本，追求質(zhì)價(jià)相符的合理利潤(rùn)，以健康可持續(xù)經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向；以現(xiàn)金可收回性作為項(xiàng)目、業(yè)務(wù)發(fā)展的基礎(chǔ)，緊抓回款，確保整體經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的安全健康；以質(zhì)價(jià)相符為成本管控原則，確保服務(wù)品質(zhì)的同時(shí)提高管控效率、降低管控成本。

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