西安華南城的AB面

作為陜西省當年最大的招商引資項目，西安華南城落地時規格頗高。

投資方規劃豪擲200億元，西安港務區亦拿出“白菜心”地段，將雙方誠意做到最大，希望將這個資本局“攢”起來。

(資料圖片僅供參考)

“幾萬個商家，幾十萬個就業機會，每年數以億計的稅收……”彼時西安華南城總經理沙龍洲談及該布局時不乏自信。

然歷經十余年，在港務區已成為西安 “掘金”熱土的當下，作為板塊“老大哥”的西安華南城，當初立下的“壯志豪言”已兌現了多少？

五金機電交易火熱

談及西安華南城，五金機電交易中心最出名，其位于奧體板塊+物流自貿區+中央商務區三區疊加位置，3號線地鐵直達，是名副其實的“白菜心”。

五金機電又以A區/B區經營最為成熟，目前五金建材E區已開業，華南城酒店戰略投資商劉蕾2021年曾公開表示，園區內有超7000商戶在此經營，據西安華南城5月29日官微，目前西安華南城有4000+店鋪上線導航系統。

圖片來源：華南城官網

記者初入西安華南城A區，外圍面積較大的店鋪或是因為租金較為昂貴，多處于空置狀態，再往內走幾步，又是一片不同景象。

園區內部一排排店鋪均“戶有其主”，多為電子、皮革皮具、五金、化工、機電、建材裝修及裝飾等行業，店牌上有許多“西北運營中心”名號。

園內路面不停有皮卡、面包車載貨駛過，卻少見人影，鮮有客流，至少不像大明宮建材市場那種“熱鬧”。

對此，館內一家從事照明燈具的商家告訴記者，這里基本不做“散客”生意，更多的是類似“物流基地”，做倉儲作用，貨物從這里發貨到其他經銷門店。

“在這里開店，靠零售只有倒閉，能‘活’下去的商家都是手握‘資源’的主，你的貨要能出去，一般都是做‘老客戶’生意，或者說供給陜西的各大樓盤，還有是網店下單后從這里發貨。”

記者繼續向園區深處走去，依然少見空置店鋪，可以得見至少在商家入駐率這一方面，西安華南城“火”了。

至于為什么會“火”，一商家告訴記者：“主要是近兩年北辰及附近好幾個大型建材市場拆了，商家全部遷過來了，‘一夜之間’就盤活了西安華南城。”

與大批“外遷”相伴的是新一輪租金普漲，商家告訴記者，目前A區一家100多平方米的門面房帶兩層儲物間，月租金大概在8千元左右，客流量更多的B區則要上萬塊錢，而2兩年同樣的門面房價位大概在4千元左右。

記者以尋求租房者詢問多位商家，均被回復道，“你往位置較偏僻的地方走走，可能還有幾家，至于拐角處之類的好位置，早都被搶完了。”

兩翼難展翅

據悉，西安華南城規劃總建筑面積達到1700萬平米左右，如此龐大面積，自然不甘心局限于“五金機電市場”這一定位。

為此，西安華南城提了一種“時髦”叫法——“一體兩翼”，即一體：大型綜合商貿物流及商品交易中心，輔以兩翼：商業配套設施及住宅。

具體來看，兩翼由五項配套服務支柱支撐，西安華南城通過引入奧特萊斯“模式”，曾在深圳華南城成功吸納Levis、Chevignon、耐克等近170個國際品牌，其余項目還包括電子商貿平臺、一站式物流服務、物業管理、會議展覽服務等。

而記者通過走訪發現，西安華南城在“主體”體態漸豐的情況下，“雙翼”卻有些“支棱”不起來。

目前，西安華南城主打商業配套設施的是2號交易廣場，該項目是48萬平方米超大單體建筑，主要由華盛奧特萊斯操盤，規劃將打造成集辦公、電商產業、體育用品及產業等為一體的超大商業綜合體。

記者來到2號交易廣場發現，華盛奧特萊斯已進駐該區域，但5層左右的商場僅1層有商戶開門，包括特步、班尼路等服裝品牌，魏家涼皮、鄉村基等連鎖快餐品牌，廣場人流量稀疏，多為“五金機電市場”商戶來解決午飯。

記者詢問廣場內商戶得知：“疫情期間，整個2號交易市場商戶基本都倒了一批，目前1層開門的商戶是最近才慢慢招商來的，人流量也恢復了一些。”

而交易廣場的另一棟樓則完全處于停擺狀態，從各類落灰的門店招牌可以看出此前這里是有商戶入駐的，但現在無一不宣布閉店，與“五金機電市場”火熱形成鮮明對比。

一翼展翅不佳，另一翼——西安華南城1668新時代廣場公寓及寫字樓項目亦難“獨善其身”。

據悉，該項目分為A、B、C、D四個區，總體建筑面積達125.1萬㎡，但在2019年，該項目就曾被曝收誠意金無證售房。

從去年3月開始，頻有業主在領導留言板、西安國際港務區管委會領導信箱及各媒體平臺反映，西安華南城1668公寓存在交房相關問題。

據西部網3月27日咨詢求助欄目，西安華南城1688時代廣場D區、C區本應2022年3月份交房，目前已延期1年多，一直 未給回復購房者交房日期。

西安國際港務區住房建設局回復稱，經核實，1668-C區、D區公寓項目交付時間調整為2023年12月30日、2023年11月20日，意味著將延時超過一年半交房。

4月26日，有購房者在政府留言板上留言，華南城房地產公司各種理由不給購房者購房合同，也不進行退款，還不將購房款放進資金監管賬戶，私自摞用資金導致購房者無法備案房子。

今年7月，華南城1668時代廣場A3棟樓經常無規律停電停水再登西部網，也將華南城1688項目交付情況一并展現，經港務區住建局調查，西安華南城1668時代廣場目前共交付A2、A3、A4高層樓宇3棟，入住2672戶。

記者來到項目現場，項目主體及外立面均已大致完工，有一些零星的酒店已經開始入駐，項目一層餐飲店就餐人數不少，希望屢次延期后的項目可以按期交付。

針對上述問題，記者亦致電西安華南城進一步了解情況，但截至發稿，對方電話處于無人接聽狀態。

能否淌過“寒冬”

商業遇冷，交付延期、停水停電......盡管主業尚好，但昔日被視為“明日之星”的西安華南城確是有些華袍下的“虱子”。

而這也是華南城（01668）的真實現狀，從去年房地產行業“遇冷”開始，多數房地產公司面臨資金短缺困局，上市十余年的往日“白馬股”華南城亦不例外，面臨營收下降、毛利率下滑、債務過大等問題。

6月底，華南城公布截至2023年3月31日止年度的全年業績，其中營收減少57.9%至40.523億港元(2021/22財政年度：96.159億港元)，主要原因是由于本年度較少的物業銷售及交付所致。

同時，華南城母公司擁有人應占利潤下跌7.9%至7.000億港元(2021/22財政年度:7.602億港元)，毛利率下降至20.2%(2021/22財政年度:29.6%)。

圖片來源：華南城2022/23年報

實際上，市場對這份業績仍算認可，畢竟在地產“爆雷”頻發情況下，能夠維持已屬不易，實現盈利則是“意外之喜”，更何況還有加權平均融資成本從上財年的9.0%下降到8.1%，有息負債從上財年的359.8億港元下降到328.3億港元這一頗讓人定心的好消息。

同時，華南城“發家之地”的深圳國資委擔任“破局者”，通過深圳市特區建設發展集團有限公司（以下簡稱：特區建發）來抒困企業資金短缺問題，一系列動作包括，于去年5月19億戰投華南城，成為其最大單一股東；出資約12.57億元收購華南城下屬物業公司50%股權；借出2億元的3年期貸款等。

而這僅是一個開始，去年11月30日，特區建發董事長李文雄透露，下屬公司將牽頭發起設立總規模約110億元的股權投資基金，為華南城的優質開發項目提供資金支持，盤活土地資源。

去年12月，特區建發為華南城準備的“頭份大禮到賬”。華南城表示計劃以50億元轉讓西安華南城有限公司約69.35%股權，買家是特區建發控制的子公司。

今年3月，華南城再發公告稱，公司與多家銀行簽訂60億元的融資協議，用于償還集團現有貸款之本金及利息，是次融資貸款期為3年，年利率為4.7%，一舉刷新公司最大單筆融資記錄。

上述一套國企戰投“組合拳”打下來，有息負債總額可控，融資成本顯著下降，華南城已然穩住了“腳跟”，雖然短期內華南城很難回歸業績增長軌道，但在眾多出險房企中尚算“優秀”。

短期緩了口氣后，如何調整自己每況日下的商業模式和盈利能力，成為華南城能否打好“翻身仗”的關鍵。

畢竟傳統商鋪和綜合體已經有些“過時”，面臨商鋪貶值和過剩問題，轉型勢在必行，此外，大量在建工程的保交付問題亦是懸在華南城頭上的一把利劍。

未來一段時間，地產行業可謂風險與機遇并存，作為老牌商貿物流龍頭企業的華南城，如何淌過這一段“深水期”，或能為行業提供一些借鑒。

封面圖片來源：每經記者 夏子博攝